2020年第一期长沙市雨花城市建设投资集团有限公司公司债券募集说明书摘要
发行人：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司
牵头主承销商、簿记管理人：财信证券有限责任公司
联席主承销商：西南证券股份有限公司
重要声明及提示
一、发行人声明
发行人与所在地方政府之间信用严格隔离，不承担政府融资职能，申报发行本期债券属于发行人的自主融资行为，本期债券发行不涉及新增地方政府债务。
二、董事会声明
发行人董事会已批准募集说明书及其摘要，发行人全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。三、发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人声明发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证募集说明书及其摘要中财务数据真实、准确、完整。
四、主承销商勤勉尽责声明
主承销商保证其已按照中国相关法律、法规的规定及行业惯例，遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，独立地对发行人进行了尽职调查，确认募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
五、投资提示
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读募集说明书及其有关的信息披露文件，并进行独立投资判断。主管部门对本期债券发行所作出的任何决定，均不表明其对债券风险做出实质性判断。
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受募集说明书对本期债券各项权利义务的约定。
债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险，投资者自行负责。
六、其他重大事项或风险提示
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在募集说明书中列明的信息和对募集说明书作任何说明。
投资者若对募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
七、本期债券基本要素
（一）债券名称：2020年第一期长沙市雨花城市建设投资集团有限公司公司债券（简称“20雨花城投01”）。
（二）发行总额：本期债券计划发行规模为人民币10亿元，其中基础发行额为人民币5亿元，弹性配售额为人民币5亿元。
根据《企业债券簿记建档发行业务指引》，发行人经与簿记管理人协商一致，在发行条款充分披露、簿记建档发行参与人充分识别相关风险的前提下，于企业债券发行定价过程中，自主选择设置弹性配售选择权。
本期债券弹性配售选择权强制触发倍数将在《申购和配售办法说明》中进行约定，当期计划发行规模为10亿元，其中，基础发行额为5亿元，弹性配售额为5亿元。当发行时间截止后，如达到强制触发倍数的，应按照当期计划发行规模10亿元全额进行配售。当发行时间截止后，如未达到强制触发倍数的，应按照如下规则进行配售：
（1）申购总量未达到基础发行额的，按照承销协议约定的包销或代销条款履行责任，按照基础发行额5亿元进行配售。
（2）申购总量已达到基础发行额，且未达到当期计划发行规模的，不得使用弹性配售选择权，应按照基础发行额5亿元进行配售。
（3）申购总量已达到当期计划发行规模，且未达到强制触发倍数的，发行人可根据授权文件并与簿记管理人协商后，确定是否启动弹性配售。如启动弹性配售，应按照当期计划发行规模10亿元全额进行配售；如不启动弹性配售，应按照基础发行额5亿元进行配售。
（三）债券期限及利率：本期债券为7年期固定利率债券，票面利率为Shibor基准利率加上基本利差，Shibor基准利率为本期债券申购和配售办法说明公告日前五个工作日一年期上海银行间同业拆放利率（Shibor）的算术平均数（四舍五入保留两位小数）。本期债券的最终基本利差和票面年利率将根据簿记建档结果确定，并报国家有关主管部门备案。本期债券采用单利按年计息，不计复利。
（四）还本付息方式：本期债券每年付息一次，分次还本，在债券存续期的第3年至第7年末每年分别偿还本金的20%，当期利息随本金一起支付。每年付息时按债权登记日日终在托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值应获利息进行支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。
（五）债券形式及托管方式：本期债券采用实名制记账式。
采用簿记建档、集中配售的方式。通过承销团成员在银行间市场公开发行的债券在中央国债登记结算有限责任公司登记托管。通过上海证券交易所公开发行的债券在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记托管。本期债券上市后，仅限机构投资者参与交易。
（六）发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员在银行间市场以及上海证券交易所向机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）公开发行。
（七）发行范围和对象：通过承销团成员在银行间市场的发行对象为在中央国债登记结算有限责任公司开户的中国境内机构投资者（国家法律、法规另有规定的除外）；在上海证券交易所的发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立合格基金证券账户或A股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外），符合《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》。
（八）信用安排：无。
（九）信用级别：经东方金诚国际信用评估有限公司综合评定，本期债券的信用级别为AA+，发行人主体长期信用级别为
AA+。
图一
公司债券募集公告
注：募集说明书中，部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第一条 债券发行依据
本期债券业经国家发展和改革委员会发改企业债券〔2020〕213号文件注册公开发行。
2019年9月9日发行人召开董事会会议同意本期债券的发行；2019年9月18日发行人的股东长沙市雨花区人民政府出具股东决议，同意本期债券的发行。
第二条 本期债券发行的有关机构
一、发行人：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司
住所：长沙市雨花区人民中路245号法定代表人：李国庆经办人员：马晖、张斌
办公地址：湖南省长沙市雨花区圭香路瑞景苑4栋
联系电话：0731-85880592传真：0731-85880592邮编：410011
二、承销团
（一）牵头主承销商、簿记管理人：财信证券有限责任公司
住所：长沙市芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心26层
法定代表人：刘宛晨
经办人员：刘嘉冰、邢森杰、许亦珉、张诗锦
办公地址：长沙市芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心32层
联系电话：0731-84779567传真：0731-84779555
邮编：410005
（二）联席主承销商：西南证券股份有限公司
住所：重庆市江北区桥北苑8号
法定代表人：廖庆轩
经办人员：陈军、吴熊、刘伟
联系地址：深圳市福田区深南大道6023号创建大厦四楼
联系电话：0755-83288793传真：0755-83713426
邮政编码：518026
（三）分销商
1、华龙证券股份有限公司
住所：兰州市城关区东岗西路638号兰州财富中心21楼
法定代表人：陈牧原
经办人员：张矛
办公地址：广东省深圳市福田区民田路178号华融大厦裙楼二楼华龙证券
联系电话：0755-82893363传真：0755-83533241
邮编：730030
2、华福证券有限责任公司
住所：福州市鼓楼区温泉街道五四路157号7-8层
法定代表人：黄金琳
经办人员：吴舒
办公地址：福建省福州市五一中路32号元洪大厦18楼
联系电话：0591-83502710
传真：0591-85520136
邮编：350003
三、审计机构：中审华会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：天津开和平区解放北路188号信达广场52层
主任会计师：方文森
经办人员：邓建华、喻朝辉
联系地址：天津和平区解放路188号信达广场52层
联系电话：022-23193866
传真：022-23559045
邮政编码：300041
四、信用评级机构：东方金诚国际信用评估有限公司
地址：北京市朝阳区朝外西街3号1幢南座11层1101、1102、1103单元12层1201、1202、1203单元
法定代表人：崔磊
经办人员：张青源
办公地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层
电话：010-62299800
传真：010-62299803
邮编：100600
五、发行人律师：国浩律师（长沙）事务所
住所：湖南省长沙市湘江中路保利国际广场B3栋17楼
负责人：罗峥
经办人员：张超文、向云飞
办公地址：湖南省长沙市湘江中路保利国际广场B3栋17楼
联系电话：0731-88681999
传真：0731-88681999
邮编：410000
六、债券托管机构：（一）中央国债登记结算有限责任公司
住所：北京市西城区金融大街10号楼
法定代表人：水汝庆
经办人员：田鹏
办公地址：北京市西城区金融大街10号
联系电话：010-88170738、88170735
传真：010-88170752
邮政编码：100033
（二）中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
住所：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴东路166号
负责人：聂燕
经办人员：王博
办公地址：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦3楼
联系电话：021-38874800
传真：021-58754185
邮政编码：200120
七、上海证券交易所
住所：上海市浦东南路528号证券大厦
总经理：蒋锋
经办人员：李刚
办公地址：上海市浦东南路528号证券大厦13层
联系电话：021-68802562
传真：021-68807177
邮政编码：200120
八、募集资金监管银行：
1、广东南粤银行股份有限公司长沙分行
营业场所：长沙市雨花区万家丽中路二段68号华晨双帆国际大厦首层
负责人：兰铁军
联系人：姚丽
联系地址：长沙市雨花区万家丽中路二段68号华晨双帆国际大厦首层
办公电话：0731-88783376
传真：0731-88783310
邮政编码：410000
2、华融湘江银行股份有限公司长沙分行
营业场所：湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心B（南栋）
负责人：周斌
联系人：王思琦
联系地址：长沙市雨花区香樟东路55号香雨壹品一、二楼东南角
电话：0731-88781339
传真：0731-88781339
邮编：410004
偿债资金监管银行、债权代理人：华融湘江银行股份有限公司长沙分行
营业场所：湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心B（南栋）
负责人：周斌
联系人：王思琦
联系地址：长沙市雨花区香樟东路55号香雨壹品一、二楼东南角
电话：0731-88781339
传真：0731-88781339
邮编：410004
第三条 发行概要
一、发行人：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司
二、债券名称：2020年第一期长沙市雨花城市建设投资集团有限公司公司债券（简称“20雨花城投01”）。
三、发行总额：本期债券计划发行规模为人民币10亿元，其中基础发行额为人民币5亿元，弹性配售额为人民币5亿元。
根据《企业债券簿记建档发行业务指引》，发行人经与簿记管理人协商一致，在发行条款充分披露、簿记建档发行参与人充分识别相关风险的前提下，于企业债券发行定价过程中，自主选择设置弹性配售选择权。
本期债券弹性配售选择权强制触发倍数将在《申购和配售办法说明》中进行约定，当期计划发行规模为10亿元，其中，基础发行额为5亿元，弹性配售额为5亿元。当发行时间截止后，如达到强制触发倍数的，应按照当期计划发行规模10亿元全额进行配售。当发行时间截止后，如未达到强制触发倍数的，应按照如下规则进行配售：
（1）申购总量未达到基础发行额的，按照承销协议约定的包销或代销条款履行责任，按照基础发行额5亿元进行配售。
（2）申购总量已达到基础发行额，且未达到当期计划发行规模的，不得使用弹性配售选择权，应按照基础发行额5亿元进行配售。
（3）申购总量已达到当期计划发行规模，且未达到强制触发倍数的，发行人可根据授权文件并与簿记管理人协商后，确定是否启动弹性配售。如启动弹性配售，应按照当期计划发行规模10亿元全额进行配售；如不启动弹性配售，应按照基础发行额5亿元进行配售。
四、债券期限及利率：本期债券为7年期固定利率债券，票面利率为Shibor基准利率加上基本利差，Shibor基准利率为本期债券申购和配售办法说明公告日前五个工作日一年期上海银行间同业拆放利率（Shibor）的算术平均数（四舍五入保留两位小数）。本期债券的最终基本利差和票面年利率将根据簿记建档结果确定，并报国家有关主管部门备案，在本期债券存续期内固定不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利。
五、还本付息方式：本期债券每年付息一次，分次还本，在债券存续期的第3年至第7年末每年分别偿还本金的20%，当期利息随本金一起支付。每年付息时按债权登记日日终在托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值应获利息进行支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。
六、发行价格：债券面值100元，平价发行。
七、债券形式及托管方式：本期债券采用实名制记账式。
采用簿记建档、集中配售的方式。通过承销团成员在银行间市场公开发行的债券在中央国债登记结算有限责任公司登记托管。通过上海证券交易所公开发行的债券在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记托管。本期债券上市后，仅限机构投资者参与交易。
八、发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员在银行间市场以及上海证券交易所向机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）公开发行。
九、发行范围和对象：通过承销团成员在银行间市场的发行对象为在中央国债登记结算有限责任公司开户的中国境内机构投资者（国家法律、法规另有规定的除外）；在上海证券交易所的发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立合格基金证券账户或A股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。
十、发行期限：【5】个工作日，即自发行首日至【2020】年【10】月【12】日。
十一、簿记建档日：【2020】年【9】月【28】日。
十二、发行首日：本期债券发行期限的第一日，即【2020】年【9】月【29】日。
十三、起息日：自【2020】年【10】月【12】日开始计息，本期债券存续期限内每年的【10】月【12】日为该计息年度的起息日。
十四、计息期限：本期债券计息期限为【2020】年【10】月【12】日起至【2027】年【10】月【11】日止。
十五、付息日：【2021】年至【2027】年每年的【10】月【12】日为上一个计息年度的付息日。如遇国家法定节假日或休息日则顺延至其后的第一个工作日。
十六、本金兑付日：本期债券本金兑付日为【2023】年至【2027】年每年的【10】月【12】日，兑付款项自兑付日起不另计利息。如遇国家法定节假日或休息日则顺延至其后的第一个工作日。
十七、本息兑付方式：通过本期债券登记机构和有关机构办理。
十八、承销方式：承销团以余额包销方式进行承销。
十九、承销团成员：本期债券的主承销商为财信证券有限责任公司、西南证券股份有限公司，分销商为华龙证券股份有限公司、华福证券有限责任公司。
二十、信用安排：无。
二十一、信用评级：经东方金诚国际信用评估有限公司综合评定，本期债券的信用级别为AA+，发行人主体长期信用级别为AA+。
二十二、募集资金监管银行：广东南粤银行股份有限公司长沙分行、华融湘江银行股份有限公司长沙分行
二十三、债权代理人、偿债资金监管银行：华融湘江银行股份有限公司长沙分行。
二十四、流动性安排：本期债券发行结束后一个月内，发行人将向有关主管部门提出本期债券交易流通申请。经批准后，尽快实现本期债券在相关债券交易场所的交易流通。
二十五、税务提示：根据国家有关法律、法规的规定，投资者投资本期债券应缴纳的税款由投资者自行承担。
第四条 承销方式
本期债券由牵头主承销商财信证券有限责任公司和联席主承销商西南证券股份有限公司，分销商华龙证券股份有限公司、华福证券有限责任公司组成的承销团，以承销团余额包销方式承销。
第五条 认购与托管
一、本期债券采用簿记建档、集中配售的方式发行。投资者参与本期债券簿记、配售的具体办法和要求将在簿记管理人公告的《2020年第一期长沙市雨花城市建设投资集团有限公司公司债券申购和配售办法说明》中规定。
二、本期债券通过承销团成员在银行间市场公开发行的债券由中央国债登记公司登记托管，具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理。该规则可在中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）查阅或向本期债券承销团成员索取。认购方法如下：
境内法人凭营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证认购本期债券；境内非法人机构凭有效证明复印件、经办人身份证认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
三、通过上海证券交易所公开发行的债券由中国证券登记公司上海分公司登记托管。认购方法如下：
认购本期债券通过上海证券交易所公开发行部分的投资者须持有中国证券登记公司上海分公司合格的基金证券账户或A股证券账户，在发行期间与本期债券主承销商联系，凭营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证，在中国证券登记公司上海分公司开立的合格基金证券账户或A股证券账户卡复印件认购本期债券。
四、投资者办理认购手续时，不需缴纳任何附加费用。参与本期债券发行、登记和托管的各方，均须遵循《企业债券簿记建档发行业务指引》及中央国债登记结算有限责任公司的有关规定。
五、本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法规进行债券的转让和质押。
第六条 债券发行网点
一、本期债券通过承销团成员设置的发行网点公开发行的部分，具体发行网点见附表一。
二、本期债券通过上海证券交易所公开发行的部分，具体发行网点见附表一中标注“▲”的发行网点。
第七条 认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买者和二级市场的购买者，下同）被视为做出以下承诺：
一、认购人接受募集说明书及其摘要对本期债券各项权利义务的所有规定并受其约束。
二、本期债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
三、本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证券交易场所上市或交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
四、在本期债券的存续期限内，发行人依据有关法律法规将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转让：
（一）本期债券发行与上市交易（如已上市交易）的批准部门对本期债券项下的债务转让承继无异议；
（二）就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告；
（三）原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务；
（四）原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
五、投资者同意华融湘江银行股份有限公司长沙分行作为本期债券债权代理人，发行人、监管银行、债权代理人与相关方分别签订的《债权代理协议》、《债券持有人会议规则》、《偿债资金专项账户监管协议》、《募集资金专项账户监管协议》等文件，接受该等文件对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。
六、本期债券的债权代理人、监管银行依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
七、对于债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定作出的有效决议，所有投资者（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权，以及在相关决议通过后受让本期债券的投资者）均接受该决议。
第八条 债券本息兑付办法
一、利息的支付
（一）本期债券在存续期内每年付息一次，年度付息款项自付息日起不另计利息。每年付息时按债权登记日日终在债券登记托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值所应获利息进行支付。在债券存续期的第3年至第7年末每年应付利息随当年兑付本金一起支付。【2021】年至【2027】年每年的【10】月【12】日为上一个计息年度付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个工作日）。本期债券采用单利按年计息，不计复利。
（二）未上市债券利息的支付通过债券托管人办理；上市债券利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具体办法将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的付息公告中加以说明。
（三）根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税费由投资者自行承担。
二、本金的兑付
（一）本期债券采用提前偿还方式，在债券存续期的第3年至第7年末每年分别偿还本金的20%。本期债券的本金兑付日为【2023】年至【2027】年每年的【10】月【12】日（如遇法定节假日或休息日顺延至其后的第一个工作日）。
（二）未上市债券本金的兑付由债券托管机构办理；上市债券本金的兑付通过登记机构和有关机构办理。本金兑付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的兑付公告中加以说明。
第九条 发行人基本情况
一、发行人基本情况
公司名称：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司
住所：长沙市雨花区人民中路245号
法定代表人：李国庆
注册资本：38,000万元
企业类型：有限责任公司（国有独资）
发行人成立于2002年4月8日，注册资本38,000万元，是经长沙市人民政府批准，由长沙市雨花区人民政府投资设立的具有独立法人资格的国有独资企业。公司经营范围为以自有资产进行农业产业化和基础设施、农村交通、旅游休闲、教育、卫生事业建设、城市开发建设的投资（不得从事吸收存款、集资收款、受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务）；土地整理、开发；房地产开发、经营；建筑材料的销售。（不含前置审批和许可项目，涉及行政许可的凭许可证经营）。
经过多年的经营与运作，公司资产规模逐年扩大，经营收入保持较快的增长速度，已经成为长沙市雨花区保障住房建设和城市基础设施建设的重要实施主体。
截至2019年12月31日，公司资产总额2,479,222.00万元，负债总额1,255,145.88万元，所有者权益1,224,076.12万元，资产负债率50.63%。
2017-2019年度，公司实现营业收入分别为60,145.91万元、185,828.33万元和59,471.66万元，净利润分别为20,541.13万元、69,195.63万元和15,699.64万元，近三年平均净利润为35,145.47万元。
二、发行人历史沿革
发行人历史沿革请查阅本期债券《募集说明书》。
三、股东情况
发行人系由长沙市雨花区人民政府作为出资人，依法成立的国有独资有限责任公司。长沙市雨花区人民政府是发行人的控股股东和实际控制人。
截至募集说明书出具之日，发行人未出现股东或主管部门变更的情况。
四、发行人公司治理和组织结构
发行人公司治理和组织结构请查阅本期债券《募集说明书》。
五、发行人重要权益投资情况
发行人重要权益投资情况请查阅本期债券《募集说明书》。
六、发行人主要子公司情况
发行人主要子公司情况请查阅本期债券《募集说明书》。
七、发行人董事、监事及高级管理人员
发行人董事、监事及高级管理人员请查阅本期债券《募集说明书》。
第十条 发行人业务情况
一、发行人主营业务情况
发行人是长沙市雨花区保障性住房建设和城市基础设施代建的重要实施主体，业务范围涵盖了农业产业化和基础设施、农村交通、旅游休闲、教育、卫生事业建设、城市开发建设的投资；土地整理、开发；房地产开发、经营；建筑材料的销售等众多领域。其中，保障性住房建设和工程代建（包括市政基础设施工程代建和土地受托前期开发）为公司主要收入来源。
表10-1发行人近三年主营业务收入、成本和利润情况
单位：万元、%
图二
公司债券募集公告
二、发行人主营业务的经营模式
发行人主要从事保障住房建设业务及工程代建业务。发行人凭借经营实力和政策优势，有效地整合了相关公用事业资源和城建资源，多方面筹措建设资金，按照政府城建规划承接长沙市雨花区拆迁农民保障住房建设和工程代建项目，并经营物业管理、房屋租赁和建设项目报建咨询业务等，各主要业务的协同效应逐步显现。
1、保障性住房建设业务
发行人承担了长沙市雨花区保障性住房建设职能，此项业务在雨花区内处于行业垄断地位。公司所建的保障性住房建设经营模式均为自主开发，公司负责办理保障性住房建设用地手续，并对其进行开发建设。根据《长沙市征地补偿实施办法》（长沙市人民政府103号令）以及《雨花区集体土地拆迁安置对象保障住房建设及申购办法》的规定，长沙市雨花区人民政府授权发行人负责统筹安排保障住房的建设、融资、开发及建设用地手续的办理，筹措保障住房的建设资金和社保资金，按照保障住房建设规划方案，具体组织实施，提供房源，并负责房源交付及前期物业服务监管工作。
根据《雨花区集体土地拆迁安置对象保障住房建设及申购办法》，保障性住房建设政策如下：被征地集体经济组织成员购买保障住房产权面积为人均80平方米，申购保障住房的均价为1,200元/平方米。“半边户”、“世居非农人口”等特殊对象的安置标准及申购方式按照文件规定标准执行。自2008年以来，长沙市高铁枢纽、城市轨道交通等一大批重大基础设施项目落在雨花区，城市建设规模逐渐扩大，被征地拆迁农民数量增长迅速。为安置这些拆迁的农民，雨花区先后启动了15个保障房项目建设，总建筑面积达330万平方米，总投资逾90亿元，共可安置被拆迁农民3.3万人。
公司保障性住房建设业务收入主要来自于保障性住房的销售收入以及相关配套设施的租售收入。保障性住房项目建设完成后，发行人将保障性住房按政府指导价格定向安置销售，待项目竣工交付后，向安置户进行销售，并确认相应保障性住房建设销售收入。
截至2019年末，公司主要已建和在建保障房项目主要为桃花苑、湖橡、一汽棚改、中城苑及配套设施、东升家园等项目，总投资额为596,120.66万元，已完成投资额为349,007.41万元。
表10-2截至2019年末发行人主要已建和在建保障性住房建设情况
单位：万元
图三
公司债券募集公告
截至2019年末，公司拟建项目情况如下表：
表10-3截至2019年末发行人主要拟建的保障房
单位：万元
图四
公司债券募集公告
2、工程代建业务
发行人是长沙市雨花区基础设施建设的主要投资主体，其首要职能是多渠道筹集城建资金，按城建计划承建市政基础设施和土地前期开发项目，成为长沙市雨花区组织城建国有资本运营、行使国有资本投资主体职能的主要载体，为提升长沙市的城市品位、改善人居环境以及推动经济快速发展做出了巨大的贡献。
报告期内，发行人工程代建业务包括市政基础设施代建业务和土地前期开发业务。
发行人市政基础设施代建业务模式为发行人通过与雨花区政府签订协议，接受雨花区政府的委托，承担市政基础设施项目建设任务。项目完工后，委托方组织验收，办理工程结算手续，确认项目总投资金额，委托方（区政府）按照项目总投资加成一定比例支付委托开发报酬，从而形成发行人的基础设施代建业务收入。
发行人土地前期开发业务模式为：发行人通过与雨花区政府签订协议，接受雨花区政府的委托，承担雨花区域内土地相关的通水、通气、通路、通电、通讯、土地平整等前期开发工作。土地前期开发完成后，委托方（区政府）下辖土地储备机构组织验收或委托专业机构进行验收，办理工程结算手续，确认项目总投资金额。土地出让后，委托方按照项目总投资加成一定比例支付委托开发报酬，从而形成发行人的土地前期开发业务收入。
发行人接受雨花区政府的委托，从事土地前期开发工作，双方已签署书面委托协议，明确了双方权利义务，发行人不负责土地征拆，不承担土地储备职能，符合《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）、《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）等国家法律法规及有关政策规定，合法、合规。
2017-2019年，发行人实现工程代建业务收入为32,932.90万元、172,016.06万元和10,832.82万元，主要为雨花区雅塘片区综合改造项目、城投9号地、物流园工业用地等项目完成结算、确认收入。
截至2019年末，公司已经完成时代阳光大道万芙路、木莲冲路、马王堆路紫薇路、长塘路、省直单位周边道路等道路工程的修建，以及圭塘河生态区项目、雅塘片区配套设施建设和综合改造等项目的建设。工程代建业务的主要在建项目预计总投资165,260.00万元，已完成投资额89,971.51万元；拟建项目计划投资额55,390.00万元。
表10-4截至2019年末主要已建和在建的工程代建项目
单位：万元
图五、图六
公司债券募集公告
为支持发行人业务发展，雨花区人民政府分期将保障性住房建设中的节余土地和相关配套土地资产注入发行人，由发行人自主进行开发整理，获取土地开发出让收益。截至2019年末，发行人土地资产面积为1,104.06亩，账面价值合计362,353.66万元。发行人可供出让的土地资产较多，对未来收入的实现提供了较强的保障。
三、发行人所在行业现状与前景
发行人所在行业现状与前景请查阅本期债券《募集说明书》。
四、发行人经营环境分析
发行人经营环境分析请查阅本期债券《募集说明书》。
五、发行人在行业中的地位和竞争优势
发行人在行业中的地位和竞争优势请查阅本期债券《募集说明书》。
六、发行人发展规划
发行人发展规划请查阅本期债券《募集说明书》
第十一条 发行人财务情况
本部分财务数据主要来源于发行人2017-2019年经审计的财务报告。中审华会计师事务所（特殊普通合伙）依据中国注册会计师独立审计准则对发行人2017、2018、2019年合并及母公司的资产负债表、利润表和现金流量表以及财务报表附注进行了审计，出具了CAC证审字[2018]0364号、CAC证审字[2019]0058号和CAC证审字[2020]0011号标准无保留意见的审计报告。
投资者如需了解发行人的详细财务状况，请参阅发行人2017年度经审计的财务报告、2018年度经审计的财务报告、2019年度经审计的财务报告。本节的财务会计数据及有关指标反映了发行人最近三年的财务状况、经营成果和现金流量情况。
一、发行人报告期内主要财务数据及财务指标
图七、图八
公司债券募集公告
注：1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
3、资产负债率=总负债/总资产×100%4、应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额
5、存货周转率=营业成本/存货平均余额
6、总资产周转率=营业总收入/总资产平均余额
7、营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入×100%8、净资产收益率=净利润/所有者权益平均余额×100%9、总资产收益率=净利润/总资产平均余额×100%二、发行人财务分析
发行人财务总体情况请查阅本期债券《募集说明书》。
三、发行人资产情况分析
发行人资产情况分析请查阅本期债券《募集说明书》。
四、发行人负债结构分析
发行人负债结构分析请查阅本期债券《募集说明书》。
五、发行人对外担保情况
发行人对外担保情况请查阅本期债券《募集说明书》。
六、发行人资产受限情况
发行人资产受限情况请查阅本期债券《募集说明书》。
七、关联方及关联交易情况
发行人关联方及关联交易情况请查阅本期债券《募集说明书》。
第十二条 已发行尚未兑付的债券
截至2019年12月31日，发行人有尚未兑付的债券、信托计划及基金余额62.91亿元，具体情况如下表所示：
图九
公司债券募集公告
除此之外，截至2019年12月末，发行人及其控股子公司无其他已发行未兑付的公司债券、中期票据或短期融资券、资产证券化产品、保险债权计划、理财产品及其他各类私募债权品种情况，无代建回购、融资租赁、售后回租等方式融资情况。
截至2019年12月末，发行人其他债务未处于违约或者延迟支付本息的状况。
第十三条 募集资金用途
一、本期债券募集资金总额及用途
本期债券计划发行规模为10亿元，其中基础发行额为5亿元，弹性配售额为5亿元。如未行使弹性配售选择权，则本
期债券发行规模为5亿元，其中3亿元用于园博家园农民安置房项目，2亿元用于补充营运资金。如行使弹性配售选择
权，则本期债券发行规模为10亿元，其中6亿元用于园博家园农民安置房项目，4亿元用于补充营运资金。募集资金使用分配情况见表13-1。
图十
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本期债券募投项目实施主体为发行人，且本期债券偿债保障措施由募投项目收益及发行人经营收益构成。本期债券募集资金未用于弥补亏损和非生产性支出，未用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与企业生产经营无关的风险性投资，未用于具有完全公益性的社会事业项目如体育中心、艺术馆、博物馆、图书馆等项目的建设。
二、募集资金投资项目概况
（一）项目整体概况
本项目建设单位为发行人。
本项目建设地点在长沙市雨花区黎托街道川河村内，现属长沙高铁新城片区，用地处于川河路以东、川田路以南、浏阳河以西、阳青路以北所围合的范围内，其地理位置优越，交通便利。
项目总用地面积186,766.96㎡（合280.15亩），净用地面积142,874.52㎡（合214.31亩）。项目总建筑面积501,003.26㎡，其中地上建筑面积409,443.26㎡、地下建筑面积91,560.00㎡。地上包括住宅397,276.24㎡、物业配套4,749.46㎡（含商铺2,334.47㎡、超市2,414.99㎡）、幼儿园4,517.56㎡、物管用房2,000.00㎡、社区用房900.00㎡；计容建筑面积408,543.26㎡；建筑基底面积17,612.56㎡，容积率3.0，建筑密度12.33%，绿地率40%，机动车停车位2,652个（其中地下2,289个、地上363个）。
本项目总投资194,480.62万元，其中工程费用138,342.38万元（含设备购置费1,350.00万元）、工程建设其他费
用7,145.84万元、征地拆迁安置补偿费18,056.08万元、预备费14,548.82万元，建设期利息16,387.50万元。
（二）项目建设的意义
项目建设的意义请查阅本期债券《募集说明书》。
（三）项目审批情况
项目审批情况请查阅本期债券《募集说明书》。
（四）项目进度情况
项目进度情况请查阅本期债券《募集说明书》。
三、募投项目建设的社会效益和经济效益
募投项目建设的社会效益和经济效益请查阅本期债券《募集说明书》。
四、募投项目建设对发行人业务状况、财务状况的影响
募投项目建设对发行人业务状况、财务状况的影响请查阅本期债券《募集说明书》。
五、募集资金使用计划及管理制度
发行人将严格按照国家发展和改革委员会批准的本期债券募集资金的用途对资金进行支配，并保证发债所筹资金中，用于募投项目的比例不超过项目总投资的70%。为规范募集资金使用和管理，发行人制定了规范的财务管理制度和募集资金管理制度，并通过加强资金使用规划，引入多方的监督管理，达到专款专用，确保本期债券的募集资金严格按照本募集说明书承诺的投资项目安排使用。
（一）公司设立本期债券募集资金专户，并与债券募集资金监管银行签署监管协议，资金的使用、调拨接受监管银行的监督。
（二）募集资金使用情况由公司财务部门进行日常监督，定期对募集资金使用情况进行核实，并将检查核实情况报告董事会。
（三）本期债券债权代理人在本期债券存续期间对发行人发行本期债券所募集资金的使用进行监督；公司监事会有权对募集资金使用情况进行监督，对违法使用募集资金的情况有权予以制止。
六、发行人相关承诺
发行人已出具《长沙市雨花城市建设投资集团有限公司关于将园博家园农民安置房项目收入优先用于偿还本期债券的承诺》，承诺募投项目收入优先用于偿还本期债券，并根据相关要求持续披露债券资金的使用计划及募投项目的进度，如变更募集资金用途，将按照相关规定履行变更手续。
同时，发行人承诺，与所在地方政府之间信用严格隔离，不承担政府融资职能，本期债券发行不涉及新增地方政府债务。
第十四条 偿债保障措施
本期债券的偿债资金来源于募投项目良好的经济效益、发行人稳定的营业收入和良好的利润水平、公司持有的优质资产以及通畅的融资渠道。同时发行人采取具体有效的措施来保障债券投资者到期兑付本息的合法权益。
一、本期债券的偿债计划
（一）偿债计划概况
本期债券每年付息一次，分次还本，在债券存续期的第3年至第7年末每年分别偿还本金的20%，当期利息随本金一起支付。本期债券设置的提前偿还条款可分解发行人一次性、大规模还款的压力。此外，本期债券采用固定利率计提利息，因而还本付息的不确定因素较少，有利于提前制定偿付计划。发行人良好的经营业绩和稳定的经营现金流将为本期债券的还本付息提供基础保障。为了充分、有效地保护债券持有人的利益，发行人为本期债券按时、足额偿付制定了详细工作计划，形成一套确保债券安全兑付的机制。
（二）偿债保证的制度性安排
1、设置偿债资金专项账户
发行人聘请华融湘江银行股份有限公司长沙分行担任本期债券偿债资金监管银行，并与该行签订了本期债券《偿债资金专项账户监管协议》、开立了偿债资金专项账户。偿债资金专项账户专项用于偿付本期债券本息，该账户资金来源为发行人日常经营所产生的现金流和项目经营现金流等。
在本期债券存续期内，发行人应于年度付息日、本金兑付日前第10个工作日将当年应付本息存入专户。在本期债券存续期内，在每年兑付日前10个工作日内，如专户内资金数额不足以支付当期本息，监管银行应在1个工作日内书面通知发行人。
发行人在接到通知后，将通过出售短期投资和票据，使用银行贷款，出售存货或其他流动资产以获得足额资金来弥补差额；专户账户未能完全补足前，发行人将暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；调减或暂缓发放高级管理人员的奖金，以确保本期债券当期应付本息能够完全偿付。
2、偿债计划的人员安排
发行人将安排专门人员负责还本付息工作，自设立起至付息期限或兑付期限结束，全面负责利息支付、本金兑付及相关事务，并在需要的情况下继续处理付息或兑付期限结束后的有关事宜。
3、偿债计划的财务安排
针对自身未来的财务状况、本期债券的特点，发行人已建立一个多层次、互为补充的财务安排，以提供充分、可靠的资金来源用于还本付息，并根据实际情况进行调整。
4、建立了募集资金监管制度，以有效规范募集资金的使用
为保证全体债券持有人的最大利益，确保募集资金被规范使用，发行人制定了《募集资金管理制度》，并与广东南粤银行股份有限公司长沙分行、华融湘江银行股份有限公司长沙分行签订了《募集资金专项账户监管协议》，由该行担任本期债券募集资金监管银行。协议中对募集资金的存储、支取、监管职责等方面进行了约定，以切实保证本期债券募集资金的规范使用。
5、聘请债权代理人和建立债券持有人会议制度，最大程度保护债券持有人利益
为了维护全体债券持有人的合法利益，发行人制定了《债券持有人会议规则》，建立债券持有人会议制度。同时，与华融湘江银行股份有限公司长沙分行签订了本期债券《债权代理协议》，聘请该公司为本期债券债权代理人，在本期债券存续期限内代表债券持有人，依照协议的约定维护债券持有人的最大利益。
6、设置了严厉的违约处理措施，以有效避免违约情况出现，确保债券持有人利益
为保护债券持有人的利益，本期债券《债权代理协议》对违约事项及处理措施进行了约定，并制定了严厉的违约处理措施，以有效避免违约情况出现，确保债券持有人利益。
二、本期债券的偿债保证措施
本次债券的偿债资金来源于募投项目良好的经济效益、发行人稳定的营业收入和良好的利润水平、公司持有的优质资产以及通畅的融资渠道。
（一）本期债券募投项目良好的经济效益是本期债券按时偿付的重要保障
发行人已出具《关于将园博家园农民安置房项目收入优先用于偿还本期债券的承诺书》，承诺将本期债券募投项目产生的收入优先用于偿还本期债券本息，确保本期债券按时偿付。
本期债券募集资金投资项目园博家园农民安置房项目是用于定向安置拆迁农民的保障性住房项目，具备良好的社会效益和经济效益。根据具有甲级资质的友谊国际工程咨询有限公司编制的《长沙市雨花城市建设投资集团有限公司园博家园农民安置房项目可行性研究报告》显示，本项目产品类型以住宅为主，配套商铺、超市、停车位等配套商业，其中住宅、部分地下车位为出售，商铺、超市、地上车位、部分地下车位为出租。项目收入来源为销售收入、出租收入和物业管理费收入，债券存续期内项目经营收入预计为154,445.34万元，扣除税金及附加、运营成本后的净收益为151,777.59万元，能够有效覆盖用于募投项目的债券资金本息，是本期债券还本付息的重要保障。
该项目收益测算详见下表14-1。
图十一
公司债券募集公告
注：本项目在测算出租收入时，预计各类物业出租价格分别为：商铺、超市的出租价格均按每3年均增长率5%计，第15年以后月租金保持不变；地上、地下车位出租价格按每5年增长30元/月计，第13年以后月租金保持不变；以上各类物业出租率均按第3年70%、第4年85%、第5年90%、第6年95%、第7年起均为100%计；物业管理费按每10年增长0.5元/㎡·月计，第13年以后收费标准保持不变。部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略有差异，均为四舍五入所致。
（二）发行人较强的经营实力和良好的利润水平是本期债券按时偿付的主要保障
发行人是长沙市雨花区城市基础设施代建和保障性住房建设的重要平台，其业务具有一定的区域垄断性。截至2019年12月31日，公司资产总额2,479,222.00万元，负债总额1,255,145.88万元，所有者权益1,224,076.12万元，资产负债率50.63%。2017-2019年度，公司实现营业收入分别为60,145.91万元、185,828.33万元和59,471.66万元，净利润分别为20,541.13万元、69,195.63万元和15,699.64万元，近三年平均净利润为35,145.47万元，能够有效覆盖本期债券一年的利息。发行人资产规模逐年增加，资产负债率低，长期偿债能力优良，发行人较强的经营实力和良好的利润水平是本期债券偿付的主要保障。
（三）发行人大量可变现资产是本期债券按时偿付的有力补充
随着长沙市雨花区人民政府对发行人支持力度不断加大以及发行人自身持续稳健经营，发行人资产规模保持了较快增长，其中包含了大量变现能力较强的资产。截至2019年末，发行人土地资产面积为1,104.06亩，账面价值合计362,353.67万元，账面平均价值为328.21万元/亩，大幅低于雨花区目前市场出让的均价，未来的升值空间较大。近年来长沙市经济持续快速发展，雨花区等城区土地价格稳中攀升，需求量不断增强，土地资产变现能力较强。如果由于意外情况导致发行人不能及时从预期的还款来源获得足够资金，发行人可以快速通过土地资产变现、抵押融资等渠道及时筹措资金。
（四）发行人优良的资信为本期债券按时偿付提供了进一步的支撑
发行人经营情况良好，财务状况优良，拥有较高的市场声誉，与多家金融机构建立了长期、稳固的合作关系，具有广泛而畅通的融资渠道，融资能力较强。截至2020年3月末，发行人获得银行授信额度93.56亿元，未使用银行授信额度32.30亿元。如果由于意外情况导致发行人不能及时从预期的还款来源获得足够资金，发行人可以凭借自身良好的资信状况以及与金融机构合作关系，通过多种渠道筹措本期债券还本付息所需资金。
三、本期债券偿债保障措施及偿债能力综合评价
综上所述，本次募集资金投资项目社会效益和经济效益良好，发行人资产变现能力较强、业务发展前景良好、资本实力雄厚、盈利能力及可持续经营能力不断提高、短期和长期偿债能力强。近年长沙市经济保持较快增长、综合实力逐年增强，政府在资产注入、财政扶持等方面给予发行人持续稳定的支持，因此发行人具有较强的偿债能力。本期债券偿债保障措施到位，到期不能兑付本息的风险很小。
第十五条 投资者权利保护机制
为保证全体债券持有人的最大利益，按照《公司法》、《证券法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规和国家发改委有关规定，发行人聘请华融湘江银行股份有限公司长沙分行为本期债券债权代理人，并签订了《债权代理协议》和《债券持有人会议规则》。凡通过认购、受让、接受赠予、继承等合法途径取得并持有本期债券的投资者，均视作同意《债权代理协议》和《债券持有人会议规则》的条款和条件，并由债权代理人按《债权代理协议》的规定履行其职责。同时，为保障本期债券的按时兑付兑息，发行人聘请华融湘江银行股份有限公司长沙分行为本期债券偿债资金监管银行，并与该行签订了本期债券《偿债资金专项账户监管协议》。
本节仅列示了本期债券之《债权代理协议》和《债券持有人会议规则》的主要内容，投资者在作出相关决策时，请查阅《债权代理协议》及《债券持有人会议规则》全文。
第十六条 风险与对策
投资者在评价和购买本期债券之前，应认真考虑下述各项风险因素及发行人在募集说明书中披露的其他相关信息。
一、与本期债券有关的风险与对策
（一）利率风险
受国民经济运行状况、国家宏观政策、货币政策、经济周期以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券可能跨越多个经济周期，在本期债券的存续期间内，利率的波动可能会降低本期债券的投资收益水平。
对策：本期债券的利率水平已经适当考虑了对债券存续期内可能存在的利率风险的补偿，通过合理确定本期债券的票面利率，能够保证投资人获得长期合理的投资收益。投资者可以根据自己对利率风险的判断，有选择地做出投资。此外，本期债券拟在发行结束后申请在国家规定的相关证券交易场所上市交易或交易流通，如申请获得批准，本期债券的流动性将得到增强，在一定程度上分散可能的利率风险，为投资者提供一个管理风险的手段。
（二）兑付风险
在本期债券存续期内，受国家政策、法规、行业和市场等不可控制因素的影响，发行人如果不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会影响本期债券本息的按时足额兑付。
对策：首先，发行人及下属企业目前经营状况良好，在所处行业均具有显著的主导地位和较强的竞争优势，偿债能力较强。
其次，发行人财务稳健、运行状况良好，未来经营所产生的现金流可以满足本期债券的偿付压力。发行人将加强本期债券募集资金使用管理，确保募集资金投资项目的正常运作，进一步提高管理和运营效率，严格控制成本支出，确保发行人的可持续发展。为减少债券到期一次还本所带来的财务压力，降低本金偿付风险，发行人将从本期债券存续期的第3年至第7年末每年分别偿还本金的20%。
（三）流动性风险
发行人计划本期债券发行结束后一个月内，申请在国家批准的交易场所流通。由于具体上市审批事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在合法的证券交易场所上市交易或流通，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易，从而可能影响债券的流动性，导致投资者在债券转让和临时性变现时出现困难。
对策：本期债券发行结束后，发行人将积极向有关主管部门提出本期债券上市申请，经批准后在国家批准的交易场所上市。主承销商和其他承销商也将推进本期债券的交易。另外，随着债券市场的发展，企业债券交易和流通的条件也会随之改善，未来的流动性风险将会有所降低。
二、与行业相关的风险与对策
（一）产业政策风险
国家的固定资产投资、城市规划、拆迁农民保障住房建设、城市基础设施建设投融资等政策变化将会在一定程度上影响发行人的正常经营活动与盈利能力。
对策：针对未来政策变动风险，发行人将与主管部门保持密切的联系，加强政策信息的收集与研究，及时了解和判断政策的变化，以积极的态度适应新的环境。同时根据国家政策变化制定应对策略，对可能产生的政策风险予以充分考虑，并在现有政策条件下加强综合经营与技术创新能力，加快企业的市场化进程，提高企业整体运营效率，增加自身的积累，提升公司的可持续发展能力，尽量降低政策变动风险对公司经营带来的不确定性影响。发行人也将密切注意政策变化，对可能产生的政策风险予以充分考虑，并采取相应措施，尽量降低产业政策风险对公司经营带来的不确定性影响。
（二）经济周期风险
发行人工程代建业务的盈利能力与经济周期有着比较明显的相关性。如果未来经济增长放慢或出现衰退，基础设施建设的需求可能同时减少，从而对发行人盈利能力产生不利影响。发行人所在地区的经济发展水平及未来发展趋势也会对项目经济效益产生影响。
对策：随着湖南省经济的进一步发展，长沙市雨花区将争取到更多的政策倾斜和资金支持，城市基础设施建设和拆迁农民保障住房建设等方面的需求也将日益增长，发行人的业务规模和盈利水平将随之提高，因而发行人抵御经济周期风险的能力也将逐步增强。同时，发行人将依托其综合经济实力，提高管理水平和运营效率，提升企业的核心竞争力，最大限度地降低经济周期对发行人盈利能力造成的不利影响，实现可持续发展。
三、与发行人有关的风险与对策
（一）发行人运营风险
1、发行人未来工程代建及保障房项目建设规模较大，面临一定的资本支出压力。
为满足雨花区的快速扩张和社会稳定发展需求，发行人承接了大量保障房建设项目，同时，发行人建设的基础设施规模不断扩大。截至2019年末，发行人主要在建、拟建保障房项目后续投资规模约25亿元，主要在建和拟建的基础设施项目的后续投资规模13亿元。发行人未来面临一定资本支出压力。
对策：随着发行人建设的基础设施项目陆续结算回款，库存保障房项目实现销售，以及保障房项目陆续建成投入运营，公司资金将获得有效补充。同时，发行人将通过完善自身管理体制和运作机制，进一步加强管理，完善法人治理结构，全面提高公司的综合实力，建立健全发行人各项内部管理制度和风险控制制度，通过资本运营加强对授权经营范围内的国有资产的经营管理，加快下属子公司的市场化改制改革，降低可控成本，不断增强自我造血能力，提高公司整体运营能力。此外，发行人将加强与商业银行等金融机构的合作，保障公司的持续融资能力。
2、政府对保障房售价定价过低，公司保障房销售处于亏损经营，保障房建设业务存在收益波动风险。
发行人承担了雨花区辖内大量的农民保障性住房项目建设，根据《长沙市征地补偿实施办法》（长沙市人民政府第103号令）及配套文件规定，纯农民安置户住宅销售价格按1200元/㎡，单纯依靠保障房销售收入无法弥补保障房工程建设投入。
对策：公司所建的拆迁农民保障住房建设项目的主要收入来源主要包括两方面：一是拆迁农民保障住房的销售收入；二是配套商业设施的销售、出租收入。公司通过加强保障房配套商业设施的运营管理，通过出租、出售配套商业设施，弥补保障房销售的亏损。同时，长沙市人民政府、雨花区人民政府将大量土地注入发行人，以弥补拆迁农民保障房建设的资金缺口。目前发行人保障房业务整体运作稳健。
（二）发行人财务风险
1、应收款项占总资产比例较大，存在一定回收风险。
截至2019年12月31日，发行人应收账款455,701.48万元、其他应收款356,501.29万元，分别占发行人总资产的
18.38%、14.38%，如回款不及时，可能将对发行人的偿债能力造成一定影响。
对策：从构成上看，欠款单位主要为雨花区财政局以及国有企业，信用较好，发生坏账的风险较小。同时，发行人将加强应收款项催收管理，确保按照协议约定及时回收款项。
2、公司资金来源对外部融资具有较大的依赖。
近三年，发行人经营活动净现金流、投资活动净现金流持续为负，现金流主要来自筹资活动产生的现金流。发行人保障房建设、基础设施建设等主营业务在前期投入较大，建设进度、回款情况对发行人的现金流影响较大，发行人存在现金流波动的风险以及对外部融资依赖程度较高的风险。
对策：发行人作为长沙市雨花区保障房建设和基础设施建设的重要实施主体。近三年，经营活动产生的现金流入分别为71,096.14万元、301,821.28万元和334,102.60万元。发行人的经营活动现金流入持续稳定增长，未来随着雨花区经济的不断发展，雨花区政府对发行人的大力支持，发行人经营活动产生的现金流入将继续保持稳步增长，进一步改善公司现金流情况，大大增强债务偿债能力。
3、资产中政府性应收款占比较高
截至2019年末，发行人政府应收款项合计704,378.67万元，占发行人2019年末经审计净资产的57.54%，发行人政府应收款项占比较高。如发生坏账或回款不及时，将对公司正常业务经营和现金流入造成不利影响。
对策：发行人政府应收款项主要为因开展工程代建业务而与雨花区财政局形成的应收款项。雨花区的经济实力在中部省份各区排名第一，具有较强的偿债能力，发生坏账风险小。发行人与欠款单位签订了回款协议，约定在5年内回款，目前回款情况良好，未来发行人将通过进一步加大回款力度，降低政府应收款项比重，同时积极发展回款较快的保障房建设业务，优化业务结构，提高资产质量和公司偿债能力。
4、有息负债规模较大
截至2019年末，发行人有息负债余额为1,049,348.09万元，有息负债规模较大。未来若有息债务集中到期，可能会给发行人带来较大的偿债压力。同时，发行人有息债务规模的增长将增加企业财务费用，可能会影响未来企业的盈利能力。
对策：2017-2019年末，资产负债率分别为52.08%、51.76%和50.63%，报告期内，公司资产规模保持稳定增长，资产负债率持续下降。公司负债规模和资产负债率处于行业正常水平。公司负债主要为银行长期借款和资本市场融资，不存在高利融资，利率水平和债务结构均较为合理。随着公司实力不断增强，公司的现金管理和资本运作能力将进一步提高，通过降低财务成本、加强债务管理、优化公司债务结构，将公司负债水平更趋合理，保障公司盈利能力。
5、发行人2017-2018年经营活动产生的现金流量净额为负
2017-2019年，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-64,062.61万元、-110,463.03万元和67,261.22万元，
2017-2018年经营活动产生的现金流量净额为负。公司保障房建设和工程代建业务投资规模大、建设周期长，投资回收滞后，一旦发行人对于项目的资金回笼不及时，无法满足企业运营资金需求，发行人将可能面临现金流断裂的风险，从而使得发行人对本期债券及其他债务的偿付出现违约风险。
对策：发行人作为长沙市雨花区重要的保障房建设和城市基础设施代建主体，具有区域垄断优势，发行人经营活动产生的现金流入连续三年增长。随着雨花区经济的不断发展，股东雨花区政府对发行人的大力支持，发行人经营活动产生的现金流入将继续保持稳步增长，同时发行人加大回款力度和现金管理力度，公司现金流情况将得到有效改善。2019年经营活动产生的现金流量净额已由负数转为正数。
6、发行人子公司盈利能力较弱
截至2019年末，发行人纳入合并范围的子公司共9家，除长沙市黎托新城建设开发有限责任公司、长沙市雨花区城中村改造投资有限公司、长沙市雨花城市配套设施建设有限责任公司外，其他6家公司净利润均为负。而长沙市雨花城市配套设施建设有限责任公司尚未营业，净利润主要来自非经常性损益；长沙市黎托新城建设开发有限责任公司、长沙市雨花区城中村改造投资有限公司的盈利规模较小。发行人子公司盈利能力整体较弱，如持续亏损将影响发行人的偿债能力。
对策：发行人处于亏损状态的6家子公司，其中3家尚未营业，亏损主要系发生管理费用所致，另外3家的亏损主要系资产减值损失、营业成本、营业外支出增加所致。发行人将积极拓展业务，增加收入规模，同时优化管理链条，压缩营业成本和期间费用，控制非经常性损失，争取将子公司扭亏为盈，提高发行人及子公司的整体盈利能力。
第十七条 信用评级
根据东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）对本期债券发行主体及债券信用状况进行综合分析和评估，评定发行人主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，本期债券信用等级为AA+。
发行人分别于2014年4月18日、2016年1月28日发行“14雨花城投债”、“16雨花城投债”（企业债券），大公国际资信评估有限公司给予公司主体评级为AA，并出具上述债权发行主体与相关债项2019年跟踪评级报告，对发行人主体评级维持AA，展望为稳定。东方金诚国际信用评估有限公司经评定，将发行人主体信用等级上调至AA+。主要原因在于：
一是在行业环境方面，2018年雨花区地区经济保持较快增长，经济总量位居长沙市各区、县（市）之首，经济实力很强。
二是在资本实力和外部支持方面，得益于股东的资产注入，发行人资产总额、净资产规模有所增加，资产负债率有所下降，资本实力得到提升，同时公司在财政补贴方面继续得到股东及相关各方的大力支持。
三是在主营业务发展方面，发行人保障性住房建设和基础设施建设等业务稳步推进，业务仍保持较强的区域专营性。同时，公司可用出让土地资产较多，对未来收入的实现提供了较强的保障。
一、评级观点
东方金诚认为，长沙市及其下辖的雨花区经济实力均很强；公司业务区域专营性很强，得到股东及相关各方给予的大力支持。同时，东方金诚关注到，公司面临一定的资本支出压力，资产流动性较差，经营性净现金流存在较大的不确定性。综合考虑，东方金诚认为公司的偿债能力很强，本期债券到期不能偿还的风险很低。
二、优势
长沙市经济实力很强，其下辖的雨花区地区经济保持增长，经济总量位居长沙市各区、县（市）之首，经济实力很强；公司主要负责雨花区基础设施及保障性住房建设和土地开发整理等业务，区域专营性很强；
公司作为雨花区重要的基础设施及保障性住房建设主体，在资产划拨和财政补贴等方面获得了股东及相关各方的大力支持。
三、关注
公司在建和拟建项目需投资金额较大，存在一定的资本支出压力；
公司流动资产中变现能力较弱的存货规模较大，资产流动性较差；
公司经营性净现金流易受往来款和项目结算款等影响，未来存在较大的不确定性。
四、评级展望
预计长沙市和雨花区经济将保持增长，公司基础设施及保障性住房建设业务区域专营性很强，能够得到股东及相关各方的持续支持，评级展望为稳定。
五、跟踪评级安排
根据监管部门有关规定和东方金诚的评级业务制度，东方金诚将在“2020年第一期长沙市雨花城市建设投资集团有限公司公司债券”的存续期内密切关注长沙市雨花城市建设投资集团有限公司的经营管理状况、财务状况及可能影响信用质量的重大事项，实施定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
定期跟踪评级每年进行一次；不定期跟踪评级在东方金诚认为可能存在对受评主体或债券信用质量产生重大影响的事项时启动。
跟踪评级期间，东方金诚将向长沙市雨花城市建设投资集团有限公司发送跟踪评级联络函并在必要时实施现场尽职调查，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司应按照联络函所附资料清单及时提供财务报告等跟踪评级资料。如长沙市雨花城市建设投资集团有限公司未能提供相关资料导致跟踪评级无法进行时，东方金诚将有权宣布信用等级暂时失效或终止评级。
东方金诚出具的跟踪评级报告将根据监管要求披露和向相关部门报送。
第十八条 法律意见
本期债券的发行人律师国浩律师（长沙）事务所出具的《关于长沙市雨花城市建设投资集团有限公司2020年发行公司债券的法律意见书》认为：
一、发行人本次发行已经根据有关法律、法规、规范性文件以及章程等规定，合法、有效地获得目前阶段所需的各项内部批准与授权。发行人尚需根据现行法律、法规、规范性文件的规定，向国家发展和改革委员会申请办理本期债券发行的注册手续。
二、发行人系依法成立并有效存续的有限责任公司，不存在根据《公司法》等法律、行政法规以及《公司章程》的规定需要终止的情形，依法有效存续，具备本次发行的主体资格。
三、发行人本期债券发行符合《证券法》、《债券条例》等法律、法规和其他规范性文件所规定的实质条件。
四、发行人设立的程序、资格、条件、方式等符合当时法律、法规和规范性文件的规定，并得到了上级主管部门的批准；发行人设立时的《公司章程》符合有关法律、法规和规范性文件的规定，不会因此引致发行人设立行为存在潜在纠纷；发行人设立过程中履行了必要程序，符合当时法律、法规和规范性文件的规定。
五、发行人出资人依法存续，具有法律、法规和规范性文件规定担任股东或进行出资的资格；发行人的股东人数、住所、出资比例符合有关法律、法规和规范性文件的规定；发行人股东已投入发行人的资产的产权关系清晰，将上述资产投入发行人不存在法律障碍；出资人投入发行人的资产或权利的权属证书已由出资人转移给发行人，不存在法律障碍或风险。
六、发行人董事、监事和高级管理人员不存在公务员兼职的情况；发行人业务、资产、人员、机构、财务独立，具有面向市场自主经营的能力。
七、发行人的经营范围符合有关法律、法规和规范性文件的规定，其经营范围变更未改变其主营业务；发行人自设立以来未在中国大陆以外经营业务；发行人主营业务突出，不存在持续经营的法律障碍且资信良好；发行人业务模式符合地方政府债务管理的规定。
八、发行人不存在显失公平的关联交易，发行人非经营性往来占款、资金拆借事项合法合规，不存在同业竞争；发行人向关联方提供担保已经过出资人同意，不构成本次发行的实质性法律障碍。
九、发行人的房产、土地使用权等重大资产系合法取得并办理了相应的权属证书，不存在现实或潜在纠纷；发行人因融资等原因而导致部分财产的部分权利受限，但不影响发行人的合法权益；发行人除租赁办公场地外未租赁其他房屋。
十、发行人的债权债务清晰、合法、有效，不存在纠纷或争议，债权债务的履行不会对发行人的经营活动及本次发行产生重大现实及潜在的法律风险；除已经披露的情形外，发行人与关联方之间无其他重大债权债务关系以及为他人提供担保的情况；发行人不存在因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债。
十一、发行人的重大资产变化情况符合当时法律、法规和规范性文件的规定，并已履行必要的法律手续。
十二、发行人执行的主要税种、税率符合现行法律、法规和规范性文件的要求。发行人享受的财政补贴真实、有效；发行人近三年依法纳税，不存在被税务部门处罚的情形。
十三、发行人日常经营活动符合环境保护的要求；发行人近三年未因违反环境保护方面的法律、法规和规范性文件而被处罚。
十四、本期债券募集资金用途符合国家产业政策和行业发展方向；募集资金投资项目取得了所需的各项批准文件，符合有关法律法规及其他规范性文件规定。
十五、发行人、出资人以及发行人的董事长、总经理、财务负责人及其他高级管理人员不存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。
十六、《募集说明书》的内容和格式符合有关法律法规及其他规范性文件的规定，对《法律意见书》内容的引用不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
十七、本次债券的《债权代理协议》、《募集资金监管协议》、《债券持有人会议规则》和《募集资金管理制度》等相关协议文件系相关各方真实意思表示，符合法律、法规和规范性文件的相关规定。
十八、本次债券发行涉及的中介机构均合法设立并有效存续，具备为发行人本期债券发行提供相关服务的主体资格和从业资格。
十九、发行人政府往来占款合法合规，不存在违反法律法规的经营性往来占款，发行人不存在政府非经营性往来占款和资金拆借的情形。
结论意见：
（一）本所及经办律师保证由本所同意发行人在募集说明书及其摘要中引用的法律意见书的内容已经本所审阅，确认募集说明书及其摘要不致因上述内容岀现虚假记载、误导性陈述及重大遗漏引致的法律风险，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
（二）发行人本次发行已经具备《证券法》、《债券条例》等有关法律、法规和国家发改委的有关规定要求的主体资格和各项实质条件，本次发行在获得国家发改委批准后方可发行。
第十九条 其他应说明的事项
一、流动性安排
本期债券发行结束后一个月内，发行人将向有关主管部门提出本期债券交易流通申请。经批准后，尽快实现本期债券在相关债券交易场所的交易流通。
二、税务说明
根据国家税收法律法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税收由投资者自行承担。
三、关于募集资金的合规性承诺
本期债券最终发行规模及用于项目和补充流动资金占比符合企业债券管理的相关要求。
第二十条 备查文件
一、备查文件
本期债券募集说明书的备查文件如下：（一）有关主管部门对本期债券发行的核准文件
（二）发行人关于本期债券发行的募集说明书及其摘要
（三）发行人2017-2019年经审计的财务报告
（四）东方金诚国际信用评估有限公司为本期债券出具的信用评级报告
（五）国浩律师（长沙）事务所出具的法律意见书
（六）债权代理协议
（七）债券持有人会议规则
二、查询方式
（一）投资者可以在本期债券发行期限内到下列地点查阅募集说明书全文及上述备查文件：
1、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司
住所：长沙市雨花区人民中路245号
法定代表人：李国庆
联系人：马晖、张斌
联系地址：长沙市雨花区木莲东路81号
联系电话：0731-85880591
传真：0731-85880592
邮编：410011
2、财信证券有限责任公司
住所：湖南省长沙市芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心26层
法定代表人：刘宛晨
联系人：刘嘉冰、邢森杰
联系地址：长沙市芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心32层
联系电话：0731-84779509、84779571
传真：0731-84779555
邮编：410005
3、西南证券股份有限公司
住所：重庆市江北区桥北苑8号
法定代表人：廖庆轩
联系人：陈军、吴熊、刘伟
联系地址：深圳市福田区深南大道6023号创建大厦四楼
联系电话：0755-83288793传真：0755-83713426
邮政编码：518026
如对募集说明书或上述备查文件有任何疑问，可以咨询发行人或主承销商。
（二）本期企业债券募集说明书全文刊登于国家发展和改革委员会网站和中央国债登记结算有限责任公司网站，投资者可以通过以下网站查询：
国家发展和改革委员会网站：www.ndrc.gov.cn
中央国债登记结算有限责任公司：www.chinabond.com.cn
附表一：2020年第一期长沙市雨花城市建设投资集团有限公司公司债券发行网点表
图十二
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